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[오문식의 융자이야기] FHA융자의 장단점

지난 칼럼을 통해서 FHA융자의 모기지보험 비용이 대폭 줄었다는 소식을 전했다. 하지만 안타깝게도 FHA의 모기지 보험료의 인하가 무효화 돼 버렸다. 당분간은 기존의 보험 비료가 지속할 수밖에 없다. 오랜만에 좋은 소식을 전했는데 다시 원점으로 돌아간 듯해서 유감스럽게 생각한다. 하지만 아직은 FHA융자가 가지고 있는 장점들이 있다. 오늘은 FHA 융자의 장단점과 특히 ‘FHA스트림라인’에 대해서 알아보자. ▷FHA융자의 장점 FHA융자와 일반융자의 다른 점은 정부에서 보증을 하는 융자라고 생각하면 된다. 정부에서 보증해주는 만큼 정부에서 만들어 놓은 기준에 맞춰야 하지만, 은행의 입장에서는 만약의 때를 대비할 수 있어서 부담을 줄일 수 있는 융자의 종류다. FHA융자의 가장 큰 특징은 집 가격의 96.5%까지 융자할 수 있다는 것이다. 일반융자의 95%에 비해서 적은 다운페이먼트로 융자가 가능하다. 요즘은 100% 융자, 97% 융자라는 광고문구가 많이 등장하지만 아직은 고객을 유치하기 위한 수단일 뿐 실질적으로 사용하는 비율은 미비한 실정이다. 또 FHA융자는 좋지 않은 과거의 신용기록에 관대한 편이다 기존에 주택 압류의 기록이 있다면 일반융자의 경우 7년이 지나야 융자승인이 가능한 반면에 FHA융자는 3년이 지나면 융자가 가능하다. 크레딧 점수도 만약 현재의 크레딧 점수가 660점이라면 5% 다운하고 집을 구매하는 경우 일반융자는 기준이자율의 1.25% 정도의 이자율이 상승하지만 FHA융자의 경우 0.25% 정도만 차이가 난다. 일반융자의 경우 크레딧 점수가 낮고, 다운페이도 적고 콘도를 구매하는 경우라면 이자율이 2% 넘게 차이가 나는 경우도 생긴다. 하지만 이에 비해서 FHA융자는 0.5% 이상 차이가 나는 경우가 드물다. ▷FHA융자의 단점 가장 큰 단점은 모기지보험에 있다. 이 모기지 보험료가 오는 1월 말부터 대폭 줄인다고 발표했지만 2주 만에 번복했다. 하지만 FHA 융자의 모기지 보험료는 이미 2차례 하향조정되면서 일반융자의 모기지 보험과 큰 차이는 나지 않는다. 그렇다면 FHA 융자의 모기지 보험료가 문제가 되는 것은 무엇일까? 같은 30년 고정의 융자인 경우 FHA 융자는 11년 동안 모기지보험을 해지할 수 없다. 또한, 집 가격의 80% 미만을 융자받는 경우에도 FHA융자는 모기지 보험을 반드시 들어야 한다. 물론 집 가격의 80% 이상을 융자받을 때와 모기지보험 비용은 다르지만, 솔직히 집주인에게 큰 도움이 없는 모기지 보험료를 이유 없이 매월 내야 하는 경우가 된다. 마지막으로 FHA융자를 받으면 융자금액의 1.75%의 추가비용을 감수해야 한다. 30만 달러를 융자받을 경우, 5천 달러가 넘는 적지 않은 금액이다. ▷FHA스트림라인(Streamline) 현재 FHA 융자를 가지고 있는 분들은 FHA스트림라인을 이용해서 재융자를 하는 것에 귀를 기울여야 한다. FHA스트림라인은 현재의 FHA융자에서 다시 FHA로 재융자를 할 때만 가능하다. 이 프로그램을 사용하면 집 감정도 필요 없고 수입을 확인하는 절차도 생략된다. 따라서 비용은 적게 들고 손쉽게 재융자를 할 수 있는 장점이 있다. 만약에 현재 FHA융자를 가지고 있는데 이자율이 다소 높다면 이 프로그램을 통해서 재융자를 생각해보자. ▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com 오문식/페어웨이에셋 시니어컨설턴트

2017-01-26

[오문식 융자이야기] 모기지 보험의 하락

지난 대선 결과가 나오면서 이자율이 큰 폭으로 상승했다. 아직은 30년 고정 이자율이 4% 초반에 머물고 있지만, 올해 수차례 더 상승할 것이 예상되면서 걱정이 앞서고 있다. 30년 고정 이자율이 4% 초반이면 아직 상당히 낮은 이자율이다. 하지만 오랜 기간 3% 때의 이자율에 익숙해져 버려서 4% 때의 이자율은 거부감이 생길 수 밖에 없다. 이렇게 이자율이 상승하면서 다른 방면으로 좋은 소식이 있을 것이라 서로 위로만 하고 있는 상황이었다. 그런데 최근 첫 번째 좋은 소식이 있었다. 다름 아닌 FHA 융자의 모기지보험(PMI)의 하락이다. FHA 융자의 가장 큰 걸림돌 중의 하나가 모기지보험 이었다. 일반융자와 비교하면 가격이 비싸고 30년 고정으로 융자를 받으면 11년 동안 모기지보험 해지를 할 수 없기 때문이다. 40만 달러의 융자금액이라면 매월 내야 하는 보험비만 300달러 가까이 된다. 솔직히 본인한테는 도움도 되지 않는 보험비로 매월 수백 달러를 낸다는 것이 달가울 리 없다. 이 보험료가 오는 1월 말에 세틀먼트를 하는 분들부터 낮은 보험비를 적용받는다. 지금 융자를 신청해도 세틀먼트까지 약 1개월 소요된다는 것을 생각한다면 이미 시작된 것과 다름없다. FHA 융자 30년 고정의 경우 40만 달러의 융자금액인 경우 기존 283달러의 보험비 대신 200달러만 부담하면 된다. 한 달 80달러 정도의 차이가 크지 않을 수 있지만, 이 80달러가 많은 분께 FHA를 선택하는 기회가 될 수 있다. 15년 고정의 경우에는 모기지 보험료가 166달러로 기존보험료와 비교하면 부담을 많이 줄일 수 있다. 이렇게 따진다면 이제는 일반융자의 모기지 보험료보다 FHA 융자의 모기지 보험료가 더 저렴해졌다. FHA 융자를 받으면 11년 동안 모기지 보험을 해지할 수 없지만 비교적 보험료가 저렴하다는 장점이 생겼다. 또 다른 면에서 본다면 FHA 융자를 받는 경우는 다운페이먼트가 적거나 수입비례, 지출이 높아서 일반융자가 힘든 경우, 또는 숏세일, 개인파산 등의 기록이 있거나 크레딧 점수가 크게 낮은 경우에 많이 선호해왔다. 이런 분들 중 단 수십 달러의 차이로 융자가 승인이 되지 않는 경우가 많다. 모기지 보험료로 인해서 줄어든 월 페이먼트는 FHA로 모기지를 받으려는 많은 분에게 더 좋은 기회를 주는 결과가 있을 것으로 기대된다. 다음으로 아직 확실하지는 않지만 많은 전문가가 기대하고 예상하는 사항은 단기고정 프로그램의 부활이다. 지금까지 이자율이 최저수준을 유지하면서 사실상 융자금액을 다 갚을 때까지 이자율이 변하지 않는 30년, 또는 15년 고정 프로그램만이 선호되었다. 하지만 이자율이 상승하고 앞으로 점차적인 상승이 예상되면서 5년, 7년등의 단기고정 프로그램들이 다시 고개를 들고 있다. 각 은행에서는 그들만의 단기프로그램 장점에 관해서 설명하고자 혈안이 되어있고 고객들도 단기고정 프로그램에 관심을 가지기 시작했다. 이자율이 최저를 기록할 때는 30년 고정 이자율과 단기고정 이자율의 차이가 크지 않았다. 하지만 이제 은행들이 단기고정 프로그램을 무기로 들고 나오면서 앞으로 점차 단기고정 프로그램의 이자율이 차이가 날 수 있을 거라 기대하고 있다. 갑작스러운 이자율 상승으로 부동산, 그리고 융자업계의 타격이 적지 않다. 특히 융자회사의 경우에는 재융자의 수가 확연하게 줄어들면서 힘든 시간을 보내고 있다. 하지만 한 가지를 잃으면 다른 한 가지를 얻는다는 기대를 하고 있다. 다행히 이 지역의 집 가격은 지속해서 상승하고 있고, 주택거래량도 크게 줄지 않았다. 아직은 지금의 기회라도 잡아야 한다는 생각이 더 많은듯하다. 이제 모기지 이자율은 이전처럼 돌아갈 수 없다는 것은 확실해졌고 앞으로 지속적인 상승이 예상되는 만큼 늦었다고 생각하지 말고 지금이라도 기회라고 생각해야 할 듯하다. 오문식/페어웨이에셋 시니어컨설턴트 ▷문의: 703-994-7177

2017-01-12

[오문식의 융자 이야기] 나홀로 융자비용 계산하기

요즘 상담전화에 이자율이 좋아 융자는 받고 싶지만 클로징 비용 때문에 부담스러워 하시는 분들이 너무 많다. 클로징 비용은 어느 곳에서 하든지 크게 다를 수가 없다고 침이 마르도록 설명해도 도무지 믿으려하지 않는다. 다시한번 강조하지만 클로징 비용의 대부분은 세금과 보험비이다. 또한 클로징 비용에는 실질적인 비용이 아닌 에스크로에 저축해둬야 하는 부분도 적지않다. 이렇게 대부분을 차지하는 세금과 보험비 그리고 에스크로에 저축되는 금액은 그 누구도 제외대상이 될 수 없다. 융자회사 또는 은행에서 할 수 있는 것은 클로징 비용은 모두 청구하되 특정 금액을 손님에게 되돌려주는 형식으로 클로징 비용을 적게 청구하는 것처럼 이야기한다. 그런데 특정금액을 손님에게 되돌려주기 위해서는 어떤 형식으로든 손님에게 더 받아야 한다는 것이다. 가장 많은 경우가 이자율을 올려서 그 차액을 돌려주는 경우이다. 이렇게 되면 받을 수 있는 최저이자율보다 다소 높은 이자율을 받으면서 클로징 비용에 어느 정도의 도움을 받게 되는 경우이다. 물론 클로징에 가지고 와야할 자금이 부족해서 융자를 하지 못한다면 이런 방법을 사용하면서 융자를 받아야 하지만 그렇지 않은 경우라면 더 손해인 경우가 대부분이다. 융자회사 또는 은행에서 예상해 주는 클로징 비용을 믿을 수 없다면 이제 스스로 클로징 비용을 예측 해 보자. 오늘은 필자가 직접 수많은 웹사이트를 뒤져보고 그 중에서 특별하게 융자에 지식이 없어도 손쉽고 그리고 비교적 정확하게 클로징 비용을 계산하는 웹사이트 하나를 소개하려 한다. 이 사이트를 이용한다면 기본적인 융자비용과 에스크로까지 비교적 정확하게 예측할 수 있다. ▶유용한 웹 사이트와 이용방법 웹사이트는 많은 분들이 이미 알고 계시는 Zillow.com이다. 일단 이곳에 들어가서 'Mortgage Rate'을 클릭하고 오른편의 메뉴 중 'Closing Cost Calculator'를 클릭하자. 그 후 Zip Code를 입력하고 Transaction Type은 Buying으로, Property Type은 집이 싱클홈, 타운, 콘도 중 하나를 선택한 후 'Next를 클릭하자. 다음 입력란에 구입가격, 융자금액, 그리고 Loan Product에는 일단 '30Yr Fix'를 선택하고 Interest Rate에는 4%를, Point에는 '0"를 입력하고 'Next'를 클릭하자. 이후 나오는 입력부터는 기본적인 비용에 관한 것이므로 적은 금액을 선택한 후 'Next'를 클릭하면 된다. 일단 'Title Insurance'중 가장 위의 낮은 금액을 클릭하고 'Next'를 클릭하자. 'Settlement & Escrow'도 마찬가지로 가장 위의 낮은 금액을 클릭하고 'Next'를 클릭하자. 'Home Warranty'는 특별히 필요하지 않는 경우가 많거나 Seller가 지불하는 경우도 많으므로 아무 것도 정하지 않고 그냥 'Next'를 클릭하고 마지막의 'Home Inspection'또한 모든 경우에 제공되어야 할 서비스가 아니므로 아무 것도 클릭하지말고 'Next'를 클릭하게 되면 클로징 비용과 에스크로 비용 또 월지불액까지 보기쉽게 계산돼 나온다. 물론 이 프로그램은 주택구입 융자에 한정되어 있지만 재융자의 경우에는 같은 형식으로 계산을 하되 결과에서 계산된 'Total Estimated Closing Cost'에 약 70%만 계산하면 재융자 비용을 어느 정도 계산할 수 있겠다. ▶문의 : 703-994-7177

2012-10-03

[오문식의 융자 이야기] 주택융자시 수입계산 어떻게 이루어지나?

요즘에는 그래도 세금보고상의 수입이 없거나 적으면 융자받기 힘들다는 정도는 누구나 알고있다. 하지만 자신의 수입 중 어느 부분이 어떻게 인정받을 수 있는지에 대해서는 알기가 힘들다. 특히 2년이상 꾸준하게 정해진 월급을 받는 경우를 제외하고는 현재의 실질적으로 들어오는 수입이 모두 인정을 받지는 않는다. 오늘은 자신의 수입 중 수입으로 인정을 받을 수 있는 부분과 그렇지 않는 부분에 대해서 이야기 해 보려한다. 　 ▶2년이상 고정적인 월급을 받는경우 가장 계산이 쉬운 경우이다. 같은 회사에서 2년이상 근무해서 월급에 큰 차이가 없으며 보너스, 시간외 수당등의 추가적인 수입없이 월급만을 받는 경우라면 현재의 월수입을 그대로 사용할 수 있다. 만약에 지난 해에 비해서 월급이 조금 상승했다면 현재의 월급명세서를 기준으로 현재의 수입을 그대로 적용받을 수 있다. 　 ▶고정적인 수입을 받지만 2년이 되지않은경우 만약 1년전에 회사를 옮겼다 하여도 보너스, 팁, 시간외 수당 등 없고, 예전의 직장과 현재의 직장에서 맡은 업무가 연관된 업무라면 현재의 수입을 그대로 적용받을 수 있다. 단, 공백기간이 3개월 이상 있다면 문제가 될 수 있다. 예를들어 지난 직장에서 해직되고 3개월이상 직업이 없었던 경우에는 융자승인에 문제가 될 수 있다. 또한 현재 새로운 직장과 그 전의 직장에서의 수입이 비슷하다 하여도 현재의 직장에서 월급외의 다른 수당명목으로 받는 수입이 많다면 그 또한 문제가 된다. 　 ▶렌트수입이 있는경우 렌트수입은 월급에 비해서 에매모호한 경우가 더 많다. 일단 자신이 살고있는 집을 렌트주고 새로 구입하는 집으로 이사를 가는 경우에는 렌트계약서 등을 제출하고 추후에 발생 할 렌트수입을 인정받을 수있다. 하지만 현재의 집에 에쿼티가 최소 25%이상은 있어야 한다. 이야기인 즉, 예를들어 현재 거주중인 집 가격이 30만달러인 경우 이 집에 대한 융자금액이 25만5000달러 이상이라면 렌트계약서가 있다고 해도 렌트수입을 인정받을 수 없다. 또한 현재의 거주중인 주택이 있고 투자용 주택이 있어서 투자용 주택에서 렌트수입이 발생한다면 최소한 1년동안의 렌트수입이 세금보고에 올라가 있어야 한다. 실질적으로 렌트수입이 있었다 하여도 세금보고에 보고되어있지 않았다면 렌트수입을 인정받을 수 없다. ▶비지니스를 운영하는 경우 월급을 받는 경우를 비교한다면 비지니스를 운영하는 경우에는 수입계산의 변수가 많다. 일단 비지니스를 운영하는 경우에는 무조건 2년이상의 안정적인 수입을 증명하여야 한다. 경우에 따라서 1년동안의 세금보고만을 요구하는 경우도 있지만 다른 조건을 충족시켜야 한다. 또한 2년동안의 세금보고를 제출해야 하는데 지난 2년간의 세금보고 금액이 차이가 크다면 그 또한 문제가 있을 수 있다. 예를들어 2010년 세금보고 보다 2011년 세금보고 금액이 크다면 2010년과 2011년의 세금보고의 평균수입으로 인정받게 되며 반대로 2011년 세금보고 금액이 2010년 세금보고 보다 적다면 2011년 세금보고의 금액을 그대로 반영하게 된다. 하지만 비지니스의 세금보고 중 감가상각 등의 항목은 추가적으로 자신의 수입으로 인정받을 수 있으므로 개인 비지니스 오너의 경우 정확한 계산을 위해서는 모든 세금보고를 전문가에게 모두 전달해준 후 가능여부 계산을 맡기는것이 확실한 방법이 되겠다. ▶문의: 703-994-7177

2012-09-26

[오문식의 융자 이야기] 세틀먼트에 필요한 자금 어떻게 준비해야하나

요즘 은행에서 가장 까다롭게 확인하는 사항 중 하나가 Asset문제이다. 이는 세틀먼트에 실질적으로 가지고 와야하는 자금을 충분하게 소유하고 있는지를 확인하는 작업이다. 대부분의 경우에는 다운페이와 클로징 소요자금만을 확인하지만 투자용 주택같은 경우에는 그 외의 융자 후 6개월간 모기지를 지불할 수 있는 추가금액까지도 요구하게 된다. 이는 은행에서 철저한 확인작업을 거치는 부분이므로 첫 단추를 어떻게 체우냐에 따라서 융자 성공여부를 결정하는 중요한 요소가 됐다. 　 ▶Asset확인에 필요한 서류들 요즘 세틀먼트에 필요한 금액은 크게 두 가지로 분류될 수 있다. 첫번째는 은행에 또는 그 외의 현금화 가능한 어카운트에 충분한 자금을 가지고 있거나 식구 중 필요한 자금을 조건없이 주는 방식인 Gift Money로 처리할 수 있다. 구좌에 있는 자금이라면 최근 2개월 이상 지속적으로 있었다는것을 확인시켜줘야 한다. 따라서 2개월간의 은행스테이트먼트를 요구하게 되는데 이때 기본적인 수입 외 다른 입금사항이 있다면 입금된 금액의 출처를 서류상으로 확인시켜줘야 한다. 만약 내역확인이 불가능한 사항이 있다면 승인에 문제가 될 수 있다. 만약에 Gift Money방식으로 진행 할 경우에는 자금을 조건없이 준다는 Gift Letter와 그 자금의 출처가 확인되어야 한다. 이때 마찬가지로 자금을 주는 사람의 계좌를 확인하게 되는데 이러한 확인 방법은 은행마다 조금씩 다르다. 따라서 자신이 가능할 수 있는 은행을 처음부터 선택해야 한다. 　 ▶FM만을 고집하는 은행 Gift Money사용시 FM만을 고집하는 은행이라면 자금을 주는 사람의 1개월 은행스테이트먼트를 제출해야 하며 여기에 특정자금이 융자를 받는 사람에게 지출된 기록과 그 자금이 충분하게 그 계좌에 있어왔다는 것을 증명해야 한다. 따라서 돈을 주는 사람의 계좌에 1000달러 이상의 입금내역이 있다면 서류상으로 증명해 줘야한다. 만약에 융자를 받는 사람에게 돈을 주려고 일부러 큰 금액을 입금시켰다면 이러한 은행에서는 융자를 받기 힘들다. 　 ▶돈을 주는분의 계좌에서 나왔다는것만을 확인하는 은행 많은 은행들이 위의 FM방식을 많이 완화했다. 일단 돈을 주는 사람의 계좌에서 돈이 나와서 융자를 받는사람에게 전달되었다는 내용만 확인시켜주면 된다. 가장 간단한 방법은 필요한 만큼의 자금을 Cashers Check로 세틀먼트를 하는 세틀먼트 회사로 만들고 그 자금이 돈을 주는사람의 계좌에서 나왔다는 증명을 은행의 편지또는 은행에서 Transaction History를 프린트해서 제출하면 된다. 　 ▶돈을 주는사람의 Transaction History또한 문제가 되는경우 많지는 않지만 특정은행에서는 돈을 주는사람이 온라인을 통해서 필요자금을 타이틀회사로 입금시킨 후 타이틀 회사에서 융자를 받는 분의 필요한 자금이 특정인으로 부터 입금되었다는 편지만 받아도 되는 경우가 있다. 만약 돈을 주는사람의 Transaction History또한 문제가 되는 경우라면 처음부터 이런 간소한 절차를 인정해 주는 은행을 찾아서 융자신청해야 한다. ▶문의: 703-994-7177

2012-09-19

[오문식의 융자 이야기] 더 낮은 이자율 기다리다 때 놓친다

요즘 모기지 이자율 동향을 보면 하루하루가 살얼음판이다. 조금한 사회적 이슈만 생겨도 이자율이 바로 반응한다. 특히 현재의 이자율이 30년고정의 경우 3.625%수준이라 볼 때 이상적인 이자율인 5%때의 이자율에 비해서 1%이상 낮은 상태이다. 다시 말하자면 지금 이자율에서 1%이상 상승하는 건 단기간에 언제라도 일어날 수 있는 상황이다. 그리고 다시는 지금같은 3%때의 이자율은 구경하기 힘들 것이다. 많은 분들이 이자율에 관해서 잘못된 생각을 가지고 계신다. 이자율은 Lock을 하기 전에는 절대로 자신의 이자율이라 착각하면 안된다.특히 재융자의 경우 요즘같은 상황에서는 융자신청 후 30일이내에 클로징하기가 쉽지 않다. 물론 2주만에 클로징 할 수 있는 은행들이 있지만 상대적으로 이자율이 높은 편이다. 따라서 규모가 있고 비교적 이자율이 좋은 은행을 선택하려면 융자신청 후 최소 30일 또는 그 이상의 기간을 각오해야 한다. 이자율 Lock할 때까지 이자율에 적지 않은 차이를 보인다. 예를들어 오늘 3.5%에 15일 Lock을 했다면 오늘부터 15일안에 클로징을 해야한다. 만약 안되는 경우에는 이자율을 올리거나 클로징 비용이 더 지불되는 경우도 발생할 수 있다. 이러 문제점 때문에 요즘같은 경우 융자신청이 들어가면서 이자율을 Lock하는 경우가 거의 없다. 물론 이자율 Lock기간도 45일동안 할 수 있는 은행들이 많지만 이자율의 차이로 선택이 쉽지않다. 지금 동향을 보고 조금이나마 좋아졌을 때 바로 달려가 융자를 신청한다고 해도 그 이자율을 Lock시키기는 현실상 힘들다. 하지만 일단 신청이 들어가고 융자가 진행중에는 언제든지 원하는 날 이자율을 Lock할 수 있다. 또한 이자율 Lock을 제외하고 모든 서류가 Approval난 상태에서도 이자율이 높다고 생각되면 기다릴 수 있다. 일단 서류는 집어놓고 기다리는게 현명하다는 것이다. 요즘처럼 사회의 조그마한 변화에 이자율이 요동을 치고있는 상황에서 무작정 기다리기만 한다면 때를 놓칠 수 있다. 또 한가지, 현재의 이자율은 진정 바닥이라 봐야 한다. 더 이상 내려갈 이자율이 없다. 만약 이자율이 내려간다면 0.1~0.2%정도로 크지 않다. 낮은 이자율을 기대하고 기다리다가 이자율이 1%올라갈 수 있다. 많은 분들이 아직도 전화로 이자율의 동향에 대해서 문의를 하신다. 예전에도 이자율의 동향을 예상하기 힘들었지만 지금같은 시기에는 더더욱 예상하기 힘들다. 내일, 모레, 길게 봐서는 약 일주일정도 후의 이자율이 어떻게 될 것같다는 예상은 할 수 있겠지만 1~2개월 후의 이자율은 전혀 예상할 수 없다. 또한 1주읠 후의 이자율 동향을 예상한다고 해도 전 세계의 조금 특별한 일이 벌어지기만 해도 또는 경제적인 특별한 발표가 있기만 하여도 이자율은 춤을 춘다. 마치 이자율은 주식과 같고 이 글을 쓰고 있는 필자를 포함해서 이 글을 읽고 있는 분들의 99%는 주식을 매입한 개미군단으로 봐야한다. 예상할 수 있지만 예상은 쉽게 빗나간다. 만약 현재의 이자율이 미국의 모기지 이자율 역사상 보기드믄 이례적인 낮은 이자율이라는 사실에 동의한다면 0.1~0.2%이자율에 연연하지말고 지금의 이자율을 잡는 것이 현명하겠다. ▶문의: 703-994-7177

2012-09-12

[오문식의 융자 이야기] 이자율이 얼마나 내려가야 재융자 할 계획인가?

이자가 바닥을 치면서 올해의 재융자건수가 작년에 비해서 올라갔다. 은행들도 모두 살아남기위해 인원감축은 지속적으로 해 왔지만 때아닌 재융자 홍수에 진행시간이 예전의 2배이상 걸리고 있는 실정이다. 이미 고객들은 70%이상 재융자를 받았다고 예상하고 있지만 아직도 움직이지 않는 분들이 적지 않다. 많은 경우 이자율이 더 낮아질 수 있다거나 융자승인이 어렵다는 생각에 주저하는 듯하다. 　 이자율이 얼마나 차이나야 재융자의 의미가 있을까? 2%이상의 이자율 차이가 있어야 재융자의 의미가 있다는 것은 이미 옛날이야기이다. 부동산 경기가 활황일 때에는 집을 사고 다시 파는 평균기간이 채 3년이 되지 못했다. 하지만 지금은 최소한 5년이상 집을 소유할 것을 예상하고있다. 1,2년의 단기간을 염두에 두지 않고 앞으로 2,3년안에 재융자 비용을 모기지 페이먼트 절감으로 채워넣을 수 있다면 일단, 재융자를 진행시키는 것이 옳다. 예를들어 30만달러의 융자금액인 경우 1%만 이자율을 내려도 매월 페이먼트가 356달러정도 줄어든다. 클로징비용 4500달러정도를 예상한다면 일년이면 클로징 비용으로 지불된 금액을 매울 수 있고 그 다음부터는 매월 356달러를 절약할 수 있다. 이렇게 재융자의 의미를 부여하려면 현재의 상황에 맞게 금액으로 계산을 해 봐야한다. 모든 이에게 이자율이 몇 퍼센트 줄여야 재융자의 의미가 있는가 하는 것은 정답이 있을 수 없다. 　 현재의 상태에선 재융자가 불가능하다? 물론 이미 융자회사 또는 은행과 상담을 했고 모두 융자가 가능하지 않다고 판단 한 경우에는 다른 곳에 문의를 해도 같은 답을 받는 경우가 대부분이다. 아직까지는 지출에 비례해서 세금보고 상의 수입이 터무니 없이 적거나 크레딧이 너무 좋지 않거나 또는 집 가격이 너무 떨어져서 집 가격보다 융자금액이 많은데 오바마재융자의 적용대상이 아닌 경우에는 어디서든 희망적인 답변을 받기 힘들다. 하지만 경우에 따라서 방법의 차이가 있을 수 있다. 예를 들어서 현재의 다른 페이먼트를 줄이거나 없애면서 재융자를 진행시키거나 올해들어 월급상승된 부분을 적용 시킨다거나 또는 실질적으로 자신의 크레딧상의 페이먼트를 다른 사람이 지불하고 있는 경우 자신의 월 지불금에 계산을 넣지 않는 경우도 있다. 따라서 이미 1,2군데에 문의해서 재융자가 불가능하다는 답을 받았다고 포기하기 보다는 몇 군데 더 문의해서 확실한 답을 받는것이 중요하다. 　 클로징비용없이 재융자 진행이 현명할까? 이 문제에 대해서도 정답이란 없다. 클로징 비용없이 재융자를 받으려면 이자율을 올려야한다. 장기적으로 생각한다면 오히려 클로징 비용을 지불하면서 재융자를 받는 것이 유리한 경우가 많다. 만약에 현재의 집 시세가 넉넉하지 않고 클로징 비용을 꼭 가져와서 세틀먼트를 해야하는 경우, 비용이 부담될 때 클로징 비용 없이 세틀먼트하는 것을 추천하겠지만 최소 2년 이상을 소유 할 계획이라면 굳이 이자율을 올려가면서 클로징 비용 없이 융자를 받기 보다는 차라리 그 만큼의 융자금액을 올려서 낮은 이자율로 재융자를 진행시키는것이 현명할 수 있다. ▶문의 : 703-994-7177

2012-09-05

[오문식의 융자 이야기] 포장이 잘 되야 융자가 편안하다

요즘 삼성과 애플의 싸움에 많은 사람들의 관심을 보인다. 애플이 완승한 내용을 보면 '참, 보는시점이 다르구나'하는 생각이 든다. 같은 내용을 가지고 한국과 미국에서의 소송결과에는 큰 차이가 있다. 전화기의 끝 모양이 둥근점, 아이콘의 디자인에 관한 사항들도 있었다. 자동차를 처음 만든 회사가 그 다음에 만든 회사에게 바퀴가 둥글다고 소송하는 경우와 다르지 않지 않은가? 이처럼 같은 내용이지만 받아들이는 입장에서 어떻게 받아들여지는 지가 중요한 경우가 많다. 요즘 융자승인도 마찬가지이다. 서류를 검토하는 입장에서 이렇게 생각될 수도 또 다른게 생각될 수도 있는 경우들이 많다. 문제는 일단 받아들이는 사람의 입장에서 한쪽으로 생각이 기울면 좀처럼 되돌리기 힘들다는 점이다. 따라서 융자가 처음 신청들어갈 때 문제점이 될 수 있는 부분은 처음부터 충분한 보충서류와 설명이 첨부되는 것이 요즘 융자승인 시 어려움을 여러방면으로 모면할 수 있다. 　현재의 집보다 작은집으로 이사가는경우 현재 소유하고있는 집을 렌트를 주고 그보다 작은 집을 구입해서 이사가려는 분들이 늘어나고 있다. 이유인 즉, 현재의 큰집 모기지를 감당하기 힘들어서 일단 렌트비를 받아서 대처하고 조금 작은 집으로 이사해서 모기지를 줄여 페이먼트 부담에서 조금이라도 자유로워지고 싶어하기 때문이다. 하지만 문제는 은행에서는 큰 집에서 작은 집으로 옮기는 상황을 도대체 믿으려하지 않는다. 일단 집을 구입해야 작은 집으로 이사를 가서 면허증 주소도 변경하고 할 수 있기 때문에 융자가 끝나서 실질적으로 이사를 하기 전에는 어떠한 증명서류도 제출할 수 없다. 이런 경우 처음부터 현재보다 작은 집으로 이사가는 이유를 충분히 설명해서 납득을 시키는 방법 밖에는 없다. 물론 받아들여지는 경우가 많지는 않지만 충분히 납득할 수 있는 이유가 있다면 불가능하지도 않는경우이다. 고정수입 이외에 다른 입금내역이 보이는경우 　요즘은행에서는 현재의 자금문제에 대해서 상당히 예민하다. 그래서 대부분의 융자 시 필요한 은행거래 내역에 고정적인 수입 이외의 입금내역이 있다면 은행에서는 입금내역에관한 증명과 추가설명을 요구하게된다. 많은 경우 이러한 사항이 대소롭지 않은 상황이라 생각할 수 있지만 이 이유로 융자진행을 더 이상 하지 못하는 경우도 발생한다. 따라서 만약에 이러한 경우라면 사전에 진행방향을 바꿔야 할 경우도 있다. 같은 내용이지만 어떤서류가 어떻게 제출되느냐에 따라서 아무런 문제가 되지 않을 수도 있고 그 반대의 경우도 있으므로 처음부터 계획을 세워서 융자진행이 되어야한다. 　자동차를 비지니스 목적으로 사용하는경우 자동차를 비지니스의 목적으로 사용하는경우 비지니스 계좌에서 매월 페이먼트가 지불된다면 자신의 지출항목에서 빠질 수 있다. 이때 처음부터 첨부서류를 제출해서 자동차 페이먼트를 융자승인 시 계산에서 제외하는것이 중요하다.

2012-08-29

[오문식의 융자 이야기] 도대체 이 서류가 왜 필요하죠?

요즘 많은경우 융자진행 중 은행에서 요구하는 서류에 대해서 고객분들이 불만이 쌓이는 경우가 많다. 필자가 생각하기에도 고객분들이 오해할 만한 사항들이 적지 않지만 반드시 필요한 서류들이며 융자승인을 위해서는 꼭 해결해야할 문제들이다. 오늘은 고객분들이 서류준비에 있어서 오해할 수 있는 사항에 대해서 간단하게 말하려한다. 　Gift로 주는자금의 출처 특히 사업을 하시는 분들은 현금을 소유하고 있어도 출처를 정확하게 밝힐 수 없는 자금이 있는경우다. 이 경우에 Gift Fund를 사용해서 융자시 필요한 금액을 융통할 수 있다는 것을 증명해 줘야한다. 이 때 중요한 것은 자금이 융자승인을 위해서 빌려쓰는 자금이 아닌 것을 증명해야 한다. 예를들어 김아무개씨가 친척관계인 홍길동씨에게 세틀먼트시 필요한 자금 5만달러를 받는다고 가정하자. 그렇다면 은행에서는 홍길동씨가 현재 5만달러를 융통할 수 있으며 이 자금이 홍길동씨의 계좌에서 나왔다는 증명해 줘야한다. 이 때 이 5만달러가 며칠 전에 입금된 것이 보이면 은행에서는 김아무게씨의 융자승인을 위해서 홍길동씨의 계좌를 사용해서 일명 돈세탁을 했다는 것으로 간주하게 된다. 이 문제는 요즘 아주 예민한 부분이므로 융자진행전에 먼저 전문가와 철저하게 상의 후 일을 진행시켜야 한다. 　 2중,3중의 수입증명 검토 기본적으로 융자승인을 위해서 지난 2년간의 수입증명 서류는 대부분 기본적으로 은행에 제출된다. 월급을 받는 경우, 지난 2년간의 W-2서류와 현재의 Pay-Stub은 일단 기본으로 들어간다. 하지만 융자진행 중 은행은 IRS에 직접 고객의 Income서류 사본을 받게되고 그것도 모자라서 직장에 직접 전화해서 구두로 확인하거나 간단하지만 모든 기본적인 수입에관한 서류작성을 회사측에 요구하게된다. 이 과정에서 2중, 3중으로 진행되는 수입증명에 대해서 기분 나쁘게 생각하시는 분들이 간혹있다. 하지만 이 모든 과정은 법적으로 반듯이 은행이 준비해야 할 서류들이며 은행이 해당 융자를 다른 은행이나 투자자에게 팔 경우에도 반듯이 필요한 서류이므로 특정고객에게만 요구되는 사항들이 아닌 만큼 은행에서 특정고객을 의심해서 그렇다는 느낌은 가지지 않았으면 한다. 　 월급에 보너스, 팁, 시간 외 수당등이 포함되있는경우 대부분의 경우 월급을 받는 고객에 대해서는 세금보고 전체의 서류가 요구되지 않는다. 다만 지난 2년간의 W-2 Form만 확실하다면 대처할 수 있다. 하지만 월급에 고정급 외 보너스, 팁, 시간 외 수당이 포함되어 있다면 지난 2녀동안의 수입을 평균을 내어 수입을 계산하게 된다. 따라서 은행에서는 회사측에 지난 2년동안의 이 모든 것을 나누어 계산한 수입증명 서류를 요구하게 된다. 규모가 작아서 직원이 얼마되지 않는 직장의 경우 큰 문제가 없지만 규모가 있는 회사의 경우 이러한 서류를 받아내기가 여가 까다롭지않다. 서류준비가 까다롭다보니 고객의 불만도 생기게되고 융자를 진행하는 입장에서는 반듯이 필요한 서류인것을 알기에 회사측과 고객분을 귀찮게 할 수 밖에는 없는 상황이 된다. ▶문의: 703-994-7177

2012-08-23

[오문식의 융자 이야기] 상황이 악화되기전에 막아야한다

주택시장이 급격하게 하락하기 시작하면서 빠른 속도로 불어나는 주택압류는 미국경제의 커다란 걸림돌이 되고있다. 처음에는 방치하던 정부도 주택압류가 심각한수준에 이르면서 다방면으로 막을 수 있는 방법을 모색해왔으며 현재도 진행중이다. 문제는 아직도 많은 분들이 주택압류를 막을 수 있는 방법을 알 지 못한다는 것이다. 꼭 주택압류를 막기 위해서가 아니라도 현재의 모기지 페이먼트의 부담을 줄일 수 있는 방법이 있다는 것을 모르시는 분들이 적지 않다. 현재의 모기지 시장은 하루가 다르게 변화하고 있기에 전문가들도 발빠르게 새로 업데이트 하는데 혈안이 되어있다. 이런 상황에서 주변의 흐르는 말로만 가능여부를 섣부르게 판단하기에는 문제가 있다. 　일반 재융자 요즘 서브 프라임 파동 전 하고 비교하자면 분명하게 융자승인 절차가 많이 까다로와 졌다. 하지만 많이 분들이 생각하는 것 같이 융자가 거의 승인되기 힘든 상황은 분명히 아니다. 융자가 불가능할 거라고 믿고 계시는 분들이 혹시나 하는 마음으로 상담을 받고 재융자를 받는 경우가 많다. 재융자의 가능여부는 반드시 전문가와 상의 후 결정해야 할 사항이다. 또한 만약에 현재 재융자가 힘들다 해도 추후 재융자를 위해 준비해야 하는 경우도 적지않다. 추후에 가능성이 있다면 하루라도 빨리 준비를 시작하는 것이 현명하겠다. 　융자 재조정 처음에 비해 융자조정 건수는 급격하게 줄었다. 이유는 성공확률이 생각 만큼 크지 않다는것이다. 일부에서는 융자조성의 성공을 확신한다는 광고를 어렵지않게 접할 수 있지만 융자조정은 재융자와는 달라서 확신할 수 있는 경우가 있을 수 없다. 융자조정의 성공을 확신하고 선불을 요구하는 경우가 있다면 피하는 것이 좋다. 대부분의 은행에서 융자조정을 실시하고 있지만 총 소득이 현재 모기지의 31%이상 되어야 한다는 조항외에는 은행마다 심사기준도 다르고 서류를 심사하는 담당자에 따라서 보는 시각이 달라서 성공을 확신할 수 없으며 보통 융자 재조정의 성공확률은 50:50으로 생각해야한다. 　 원금삭감 뱅크 오브 아메리카의 경우 정부의 앞박으로 울며겨자먹기로 원금삭감을 실시하고는 있지만 가능성은 희박하다. 일단 현재 실시하고 있는 은행은 뱅크 오브 아메리카가 유일하다고 생각해도 틀리지 않다. 또한 모두가 한번 쯤 시도해 볼 수 있는 경우가 아니며 뱅크 오브 마메리카 측으로부터 원금삭감의 혜택을 받을 수 있는 경우라는 편지를 받아야 한다. 이런 편지를 받았다면 시도는 해 볼 수 있지만 성공가능성은 크지않다. 　 HARP 프로그램 집 가격과 무관하게 융자를 받을 수 있다지만 아직까지는 현재 모기지가 집 가격의 130%이상이 되는 경우를 받아주는 은행도 없으며 세금보고와 무관하게 융자를 해주는 은행도 없다. 단, 소위말하는 깡통주택 소유자들이 재융자를 포기했다가 상담을 통해서 이 프로그램으로 재융자를 받는 경우가 적지않다. ▶문의: 703-994-7177

2012-08-15

[오문식의 융자 이야기] 이럴땐 어떻게 해야하나요?

융자상담을 받다보면 다급한 사항의 전화를 심심치 않게 받게 된다. 그 중 가장 시급한 사항이 숏세일 집을 구입하는 경우이다. 대부분의 숏세일로 시장에 나와있는 집은 6개월이상 모기지를 내지않고 있는 경우가 많다. 은행측에서 숏세일로 집을 팔 것을 허락해 주지만 세틀먼트가 늦어진다면 주택차압으로 이어지는 경우가 종종있다. 집을 파는사람은 구입자의 융자승인이 늦어지거나 승인이 거절되면 주택차압의 위기에 놓이기 때문에 발을 동동구르고 집을 구입하는 고객의 입장에서는 자칫하면 디파짓으로 걸어 놓았던 금액을 모두 날릴위기에 처하기 때문에 발을 동동 구른다. 비단 구입융자의 경우만이 아니다. 재융자의 경우에도 융자승인이 틀어지면서 뒷따르는 모든 계획이 틀어지는 경우가 많이 있다. 이런 경우 어떻게 해결할 수 있는지 간단하게 알아보자. 　 숏세일의 경우 융자승인이 거절되었다면 가장 난감한 경우이다. 대부분의 은행에서는 숏세일의 경우 세트먼트를 연기하는 것이 쉽지 않다. 연기가 된다 하여도 10일이상 연기하기는 쉽지 않으며 또한 이미 한번 연기를 했다면 그 다음에 다시 연기하기는 절대 쉬운 일이 아니다. 만약 특정 은행에서 마지막 단계에서 융자승인이 거절되고 더이상 진행되기가 불가능하다면 일단 하루라도 빨리 연락을 해보자. 이미 타 은행에 융자가 진행되었던 상황이라면 융자에 필요한 서류들은 준비가 되어있는 경우이므로 발빠르게만 움직인다면 최대한 시간을 맞춰볼 수 있겠다. 　 집 가격이 융자승인여부를 판단하는경우 재융자의 경우 수입, 크레딧 등 모든 사항이 갖춰졌는데 집 감정가격이 어떻게 나올지 몰라서 가슴졸이는 경우가 있다. 집 감정가격이 조금 적게 나와도 융자에 큰 영향을 미치지 않는 경우는 신경쓰이지 않지만 집 감정가격이 융자승인에 큰 요소가 된다면 예전처럼 집 감정가격을 먼저 알고 융자가 진행될 때 보다는 재융자 신청자체가 망설여지게 된다. 이런 경우 아직은 특정 감정회사를 사용할 수 있는 은행이있다. 이런 은행을 이용한다면 일단 집 감정가격이 어느정도 된다는 것을 미리알고 융자를 시작할 수 있다는 장점이 있다. 　 이자율이 융자승인을 판가름하는경우 세금보고상의 수입이 적거나 수입에 비례해서 매월 페이먼트가 높은경우 이자율이 융자승인을 판가름할 수 있다. 예를들어 융자를 4%로는 승인을 받을 수 없지만 3.5%로는 승인이 가능한 경우가 있다. 이런 경우 일단 최대한 이자율을 낮추는 것이 관건이다. 상대적으로 낮은 이자율의 프로그램을 선택하거나 포인트를 어느 정도 지불하는 것도 방법이다. 물론 지금 당장 급한 구입융자이거나 현재 너무 높은 이자율을 가지고 있어서 페이먼트가 힘든 경우, 또는 몇 개월을 기다린다 해도 현재의 상태와 변화될 부분이 없어서 융자승인이 추후에도 어려운 경우에는 이자율이 바닥을 지키고 있는 지금의 기회를 버리지 않는 것이 좋다. 지출과 수입이 너무 차이가 나는 경우가 아니라면 방법을 찾을 수 있는 경우가 대부분이므로 일단 전화상으로라도 상담을 받아보는 것이 현명하겠다. ▶문의: 703-994-7177

2012-08-08

[오문식의 융자 이야기] 모기지 시장이 사람도 바꾼다

필자가 융자업무를 시작한지 벌써 10년째 되었다. 지난 시절을 생각해보면 융자업무를 하면서 지금처럼 정직해 본적이 없었다. 예전처럼 어떻게 해서든 눈가리고 아웅할 수 있는 방법을 찾기보다는 할 수 있는 프로그램을 찾아보고 적용할 수 있는 모든 수입을 적용하려고 노력한다. 고객들의 입장들도 많이 변했다. 주택융자의 서프라임파동 후 고객분들에게 세금보고 2년분을 달라고하면 역정을 내시는 분들도 있었다. 그만큼 쉬운융자에 익숙해져 있다가 이제서야 제 자리를 찾고있는 듯 하다. 　 현재의 상황을 유지하려는 고객들 예전에는 주택은 투자의 방법이었다. 자신에게 알맞은 집을 선택해서 꾸미고 그곳에서 앞으로의 계획을 세우기보다는 집을 구입하고 팔면며 어느 정도의 이윤을 남길 수 있느냐에 더 관심이 많았다. 하지만 지금은 많이 달라졌다. 현재의 집이 식구들이 거주하기에 너무 작지 않다면 집을 팔아서 다른 집을 구입하는 궁리보다는 현재의 집 페이먼트를 줄이거나 남은 융자금액을 계획있게 빨리 갚아나가기를 원하는 분들이 훨씬 많아졌다. 　 재융자는 모기지를 빨리 Pay-Off하기위한 목적 생각보다 모기지를 모두 갚아버리려는 분들이 많다. 예전에는 모기지를 모두 갚는다는 것은 불가능한 것처럼 생각했지만 지금같은 상황이라면 충분히 가능할 수 있다. 낮은 이자율에 예전처럼 2,3년안에 집을 옮기는 분 보다는 10년, 20년 계획을 세우시는 분들이 많아졌기 때문이다. 예전처럼 "어떻게 한 집에서 10년을 넘게살어?"하는 생각들은 많이 사라졌다. 　 재융자를 통해서 부담을 줄여보려는 고객들 지금 이자율이 이상할 만큼 낮아졌다. 정말 이자율이 이래도 괜찮을까 할 정도로 이자율이 낮다. 상황이 이러면서 너도나도 재융자를 통해서 이자율을 낮춰보려고 많은 문의를 하신다. 물론 재융자 자체가 어려운분들이 많지만 아직도 재융자가 가능해도 아직 시도조차 해보지 않은 분들도 많다. 만약 현재 자신이 후자의 경우라면 시간이 지나면 지날수록 절약할 수 있는 돈이 이유없이 허비되고 있다는 것을 알아야 한다. 어차피 재융자를 할 계획이라면 하루라도 빨리 시작해서 한푼이라도 높은 이자로 지불되는 부분을 줄이는 것이 현명하다. 재융자를 지금 진행하거나 1년후에 진행하거나 들어가는 비용은 다르지 않다. 　 세금보고를 하려는 고객들 솔직히 예전에는 세금보고를 사실대로 하는 경우는 단지 세금을 많이 지불하는 결과라 생각되었다. 하지만 지금은 세금보고상의 수입이 얼마나 중요한지 모두가 알고 계신다. 물론 앞으로 융자받을 일이 없다면 모르겠지만 주택융자든지 비지니스 융자이든지 모든 융자를 받을 때에는 세금보고 서류를 기준으로 한다. 특히 비지니스에 대한 세금보고를 충분하게 하지 않았다면 추후에 비지니스를 팔 때도 문제가 생긴다. 문제는 대부분의 경우 2년분의 세금보고를 요구한다는 것이다. 만약에 2011년도 세금보고부터 충분한 금액을 보고했다 하여도 2012년도 세금보고를 하기 전에는 융자승인이 쉽지않다. 특히 요즘에는 융자가 승인 된 후에도 손님에게 이런저런 서류를 추가로 요구하는 경우가 많다. 흔하지는 않지만 추가서류 요구에 대해서 불쾌해 하거나 귀찮아하면서 기분좋지 않게 받아들이는 분들이있다. 지금의 융자승인은 예전과 많이 다르다. 물론 '좀 너무한다'하고 생각하는 부분도 많지만 어떻게 생각하면 지금이 정상일 수 있다. 예전에 정상적이지 못했던 과거때문에 서프라임 파동같은 어려움을 격었다고 생각된다. ▶문의: 703-994-7177

2012-08-01

[오문식의 융자 이야기] 모기지 프로그램, 어떤것을 선택할까?

융자상담전화의 반 이상은 모기지 프로그램이 자신의 선택사항인 것 조차 모르고 계시는분들이 많다. 항상 모기지 융자를 받을 때마다 전문가의 권장 프로그램을 따라왔기 때문이 아닐 까 한다. 물론 전문가가 권장하는 프로그램들이 많은 경우 가장 적합한 프로그램일 수 있다. 하지만 짧은 상담으로 고객이 가장 원하는 방향이 어떤 것인지를 정확하게 알기 힘들다. 따라서 본인이 모기지에는 어떠한 프로그램이 있다는 것 정도는 알고있는 것이 좋을 듯 하다. 　 30년고정 모기지 융자 중 가장 보편적인 프로그램이다. 가장 보편적이라는 말이 모두에게 가장 적합한 프로그램이라는 이야기가 아니다. 오래 전에는 30년고정이란 프로그램이 생기기도 전에는 15년고정 프로그램이 가장 보편적인 융자 프로그램이었다고 한다. 일단, 장점은 15년고정에 비해서 모기지 페이먼트의 부담을 줄일 수 있고, 30년동안 이자율의 변동에 신경쓰지 않아도 된다는 장점이 있으므로 적당한 페이먼트로 무리없이 모기지를 유지하기 위해서 많은분들이 가장 선호하는 프로그램이다. 　 15년고정 위에서 언급한 바와 같이 오래 전에는 가장 이상적인 융자 프로그램이었다. 하지만 지금은 많이 외면받고 있는 프로그램이다. 30년고정에 비해서 원급이 갚아지는 속도가 훨씬 빠르다는 장점이 있다. 또한 30년고정에 비해서 0.5%가량 낮은 이자율도 장점이다. 또한 15년고정은 크레딧 점수가 조금 낮어도 이자율에 변동없이 좋은 이자율을 받을 수 있다. 하지만 높은 페이먼트로 15년고정 프로그램을 원해도 융자승인이 어려운 분들이 많은 실정이다. 　 5년 변동 5년변동은 5년안에 원금을 모두 갚아야 하는 것이 아니라 이자율이 5년 동안만 고정이 된다는 이야기다. 대부분의 경우 5년후에는 1년에 한번씩 이자율에 변동이 생긴다. 문제는 융자승인을 받기 위해서는 실제로 받는 이자율보다 2%높게 계산해서 승인조건에 맞아야 한다. 7년 고정 프로그램에 비해서 낮은 이자율을 자랑하지만 7년고정 프로그램을 승인받을 수 있는 분들도 5년고정으로 승인이 되지않는 분들이 많다. 　 7년 변동 5년 변동과 큰 차이가 없다. 단, 5년 고정 프로그램처럼 융자승인시 이자율에 2%을 더해서 승인절차를 받지 않아도 된다. 30년고정 프로그램이 수입과 지출대비 문제로 승인이 되지않는 경우 이자율을 낮추기 위해서 선택되는 경우가 대부분이다. 　 FHA Loan 일반적으로 이야기하는 정부융자가 FHA Loan이다. 지난 6월부터 FHA 비용이 큰 폭으로 상승하면서 인기가 시들해졌다. 하지만 아직도 3.5%만 다운페이해도 융자가 가능하다는 장점이 있어서 몫돈이 부족한 분들이 선택하고 있다. 　 FHA Streamline 현재 FHA 융자를 가지고 있는 분들이 다시 FHA융자로 재융자하는 경우이다. FHA 비용도 거의 들어가지 않고 수입증명도 필요없다. 하지만 클로징 비용까지는 융자를 받을 수 없어서 클로징 비용만큼은 본인 돈으로 지불해야 한다는 부담감은 있다. ▶문의: 703-994-7177

2012-07-25

[오문식의 융자 이야기] 이자율 좋은데, 나도 한번 가져볼까

요즘엔 재융자에 관한 문의가 부쩍 늘어났다. 정말 이자율이 낮아도 너무 낮아졌다. 이미 낮아진 이자율에 최근에는 더 좋아졌다. 이렇게 낮아진 이자율은 언제 다시 올라갈지 모르기에 너도나도 최적의 이자율을 잡으려 분주하다. 은행들도 정신이 없다. 갑자기 늘어난 재융자 고객들로 일손이 모자라서 융자승인까지 걸리는 시간이 2배이상 늘어난 은행들이 많다. 상황이 이러니 집을 소유하고 있는 분들은 누구나 왠지 지금 가만히 구경만 하다가는 후회할 것같은 느낌이든다. 이렇게 기회만을 지켜보던 분들이 이제 막 움직이기 시작하는 듯 하다. 　 현금인출 재융자가 유리할까. 그냥 재융자를 할까 많은 경우 모기지 외 크레딧카드 또는 자동차 융자 등 다른 빚도 가지고 계신 분들이 많다. 재융자를 하면서 에쿼티가 충분하다면 현금인출 재융자를 통해서 다른 빚을 갚으려는 분들도 많다. 어차피 재융자 비용이 들어가는거 모든 빚을 모기지로 묶어서 월 지불액을 줄여보려는 목적이다. 이런 경우 융자금액이 집 가격의 70%이상이 되는 경우에는 현금인출 재융자를 피하는 것이 현명하다. 이자율의 차이가 적지 않기 때문에 그냥 클로징 비용까지만 융자를 받는 것이 현명하다. 하지만 에쿼티가 많이 남아있는경우에는 이자율도 크게 차이가 없어서 잘 이용한다면 한번에 많은 월 페이먼트를 줄일 수 있다. 세금보고 없이 재융자가 가능하다는데 오해하는 부분도 있고 정부의 정책이 말처럼 실행되지 않는 부분도 있다. 일단 현재 결과적으로 세금보고 없이 재융자가 가능한 경우는 정부 융자, 즉 FHA융자 또는 VA융자(군인융자)를 가지고 계신 분들이 다시 FHA융자 또는 VA융자로 재융자하는 경우 Streamline이라는 프로그램을 통해서 다른 융자에 비해 손쉽게 융자를 받을 수 있다. 이런경우 집 감정도 필요없고, 세금보고 서류도 필요없다. 하지만 많은 분들이 ’오바마 재융자’를 통해서 세금보고 없이 융자가 가능한 지를 문의하는데 현재 '오바마 재융자'는 언더워터 주택소유자들에게 재융자의 기회를 주는 프로그램일 뿐이다. 　 집으로 Pre-Qualify됐다는 편지를 많이 받는다. 모기지 시장도 엄청나게 경쟁이 심한 사업중에 하나이다. 어떻게 알았는지 이름, 주소, 경우에 따라 현재의 융자금액까지 표기해 놓고 마치 전화만 하면 내일이라도 융자를 낮은 금액에 해 줄 것처럼 광고지를 보낸다. 하지만 그들이 고객에 대해서 알고있는 것은 광고지에 적혀있는 내용이 전부이다. 막상 전화하면 이자율도 비용도 터무니없는 이야기만 늘어놓는경우가 대부분이다. 융자회사를 선택하려면 이렇게 수많은 낚시대를 무자비하게 들여놓고 아무나 하나 물어주기를 기대하는 회사보다는 한가지라도 정확하게 파악 해 줄 수 있는 회사를 선택해야 한다. 　 특정회사의 이자율이 현저하게 낮다? 옛날이나 지금이나 그리고 앞으로도 특정한 융자회사 또는 특정한 은행에서 다른 회사나 은행에 비해 월등하게 좋은 조건을 제시할 수 없다. 모기지의 돈의 출처는 돌고돌게 된다. 결국에는 돈의 출처는 한정되어 있다. 같은 프로그램의 융자를 현저하게 낮은 이자로 유혹하거나 같은 조건에 크로징 비용이 현저하게 저렴하다면 일단 배재하는 것이 현명하다. ▶문의: 703-994-7177

2012-07-18

[오문식의 융자이야기] 모기지를 없애볼까?

최근에는 자신이 거주하는 집의 모기지를 완납하기위해서 계획을 세우는 분들이 많아졌다. 이는 예전처럼 집이 더 이상 투자목적 보다는 재산가치에 비중이 더 커졌다고 해야한다는 생각 때문일 것이다. 불과 4,5년 전에는 주택구입이 주택가격 상승을 예상하고 주택거래로 이윤을 남기려는 투자의 목적이 컷지만 지금은 최소한 살고있는 집에 대해서는 모기지를 모두 갚아버리거나 최대한 융자금액을 줄여서 추후에 노후대책으로 생각하시는 분들이 더 많아졌다. 오늘은 집을 투자목적이 아닌 재산으로 생각하시는 분들께 현재 자신의 상황에서 무엇을 어떻게 해야 재산적 가치의 주택이 될 수 있는지에 대해서 이야기하려 한다. 　 원금을 줄여보자 더 이상은 예전처럼 집가격 상승만을 손꼽아 기다릴 수 없다. 물론 현재의 집 가격보다는 추후 지속적으로 상승할 것은 확실하겠지만 예전처럼 자고 일어나면 집 값이 훌쩍 뛰어있는 시절은 오기 힘들 것이다. 그렇다면 자신의 집의 재산가치를 높이기 위해서는 원금을 줄이는 수 밖에는 없다. 남아있는 원금을 모두 다 갚아야 한다는 부담감은 갖지 않기를 바란다. 갚을 수 있는 만큼 갚아 나가면서 최대한 원금을 줄일 수 있는 만큼 빠른 시일내에 줄이는 것을 목표를 세우고 매월 어느 정도 갚아나가야 하는지를 따져보는 것이 좋다. 　 이자율을 줄이고 그만큼의 원금을 더 갚아나가자 지금처럼 이자율이 좋을 때는 최소 1%에서 많게는 3%까지 이자율이 차이가 날 수 있다. 재융자가 가능한 상황이라면 재융자를 통해서 이자율을 최대한 줄여보자. 또한 원금상황기간이 짧으면 짧을수록 원금은 더 빨리 갚아져 나가고 이자율은 더 낮출 수 있다. 예를들어 현재 30년고정으로 3.75%이자율을 받을 수 있는 경우라면 15년고정으로는 3%까지 받을 수 있다. 겨우 0.75%라고 0.75%의 이자율을 절대 무시하면 안된다. 모기지에서 0.75% 이자율의 차이라면 절대 작지 않은 차이이다. 단, 현재 30년고정으로 재융자가 가능한 분이라도 15년고정으로는 융자승인이 힘든 경우가 많다. 이는 15년고정이 30년고정에 비해서 페이먼트가 더 많기 때문이다. 하지만 15년고정이 승인될 수 없는 경우라도 30년고정으로 최대한 이자율을 낮추고 월 페이먼트를 가능한 많이 지불한다면 충분히 이자로 빠져나가는 금액을 최소화 할 수 있다. 　 융자의 계산방법은 다르다. 보통 이자만 지불하는 페이먼트가 아니라면 융자금액에 따른 페이먼트 계산은 일반 계산기로는 계산될 수 없다. 이는 융자 페이먼트는 항상 남은 원금에 대해서 매번 다시 계산되는 형식이기 때문이다. 예를들어 30만불을 4%의 이자율로 받았다고 가정 해 보자. 이 경우 매월 원금과 이자 페이먼트는 1432달러가된다. 여기에 첫 번째 페이먼트 1432달러에는 원금 432달러와 이자 1000달러가 포함되어 있다. 첫 번째 페이먼트 후 남는 원금은 29만9568달러가 된다. 그렇다면 다음 페이먼트는 남아있는 원금 29만9568달러를 기준으로 다시 계산되게 된다. 따라서 첫 번째 페이먼트에 1000달러의 원금을 더 갚는다면 남는 원금이 줄어들면서 결과적으로 같은 페이먼트에 이자율로 지불되는 부분을 더 줄이고 원금의 부분을 늘릴 수 있게 된다. 이런 계산이라면 원금을 조금 씩 더 갚아나가면서 이자로 허비될 수 있는 부분을 원금으로 갚을 수 있게 된다. ▶문의 : 703-994-7177

2012-07-11

[오문식의 융자 이야기] 아직도 이자만 지불하고 계십니까?

미국내 모기지 통계를 보면 아직도 모기지의 이자만 지불하는 홈오너들이 적지않다. 하지만 지금처럼 낮은 이자율을 자랑하는 시기에 월 페이먼트에 큰 차이가 없다고 지속적으로 이자만을 지불하고 있는 것은 매월 필요없는 돈을 낭비하고 있다고 생각해야한다. 　 이자만 지불하고 계십니까? 융자상담을 하다보면 적지않은 분들이 아직도 모기지의 이자만 지불하고있는 경우가 적지않다. 이런 분들 중 많은 분들은 융자상담 후 월 페이먼트가 기대했던것 만큼 줄어들지 않는다고 재융자를 포기하시는 분들이 많다. 예를들어 현재 융자금액 30만달러에 5.875%이자율을 가지고 있다면 매월 이자지불액은 1468달러가 된다. 이를 재융자를 통해서 원금, 이자 페이먼트 방식으로 전환한다면 매월 페이먼트는 1410달러 정도가 된다. 얼핏보면 50달러남짓 차이가 난다고 생각할 수 있지만 내면의 원금의 변화를 지켜봐야 한다. 30만불 융자 시 매월 6000달러를 절약할 수 있다. 30만달러 융자 시 5.875%이자율과 3.875%이자율의 페이먼트 차이는 50달러 남짓 밖에 되지 않는다. 하지만 재융자 후 줄어드는 원금을 포하시켜서 생각해야 한다. 30만달러 융자 시 매년 6000달러 정도의 원금이 줄어든다. 이는 해가 거듭할수록 원금이 줄어드는 폭이 커져가게 된다. 융자받은 금액을 원금과 이자 페이먼트로 지불할 경우 일반계산기로 페이먼트를 계산할 수 없는 이유가 페이먼트 후 남은 원금을 기준으로 다음 페이먼트의 원금과 이자비율이 조절되기 때문이다. 쉽게 말해서 원금이 줄어들면 줄어들수록 같은 페이먼트속에 원금부분은 늘어나게 되고 이자부분은 줄어들게 된다는 이야기다. 30년 고정 융자 시 처음 5년동안은 일년에 약 6000달러가 원금으로 지불되지만 그 이후에는 점점 더 많은 부분이 원금으로 지불되면서 이자로 지불되는 부분이 적어지는 형식이다. 　 그냥가지고 있다가 집을 팔면된다? 생각보다 많은 분들이 이런 생각을 가지고 계신다. 하지만 집을 팔 때 어느 정도의 현금을 손에 가질 수 있는지에 대해서는 왜 생각하지 않는지 모르겠다. 집은 재산이다. 재산은 소유하고 있다는 것이 중요한 것이 아니라 그 가치가 어느 정도 되는 지가 중요한 것이다. 만약에 현재 융자금액이 30만달러가 남아 있는데 집 가격이 35만달러라 가정한다면 이는 실질적으로 재산의 가치가 거의없다고 봐야한다. 물론 미래에 가치가 생길 수 있지만 현재 시점에서는 가치가 없는 재산이다. 이 재산적 가치를 높이기 위해서는 갚아야 할 원금을 줄이는 방법 밖에는 없다. 집 가격이 상승하는 방법도 있지만 이는 본인의 의지로 해결할 수 없는부분이다. 비용때문에 배보다 배꼽이 더 크다? 배가큰지 배꼽이 큰지는 비교해봐야한다. 대부분 요즘 재융자를 하게되면 1년에서 길게는 2년안에 재융자 비용이상의 금액을 절약할 수 있다. 이득이 없는 재융자는 할 필요가 없다. 하지만 이득이 있는 재융자는 가능하다면 반드시 해야한다. 요즘같은 경기에는 누구나 10달러, 20달러 절약하려 혈안이 돼있다. 큰 그림을 그려본다면 어떤것부터 절약해야 하는지 알 수 있으리라 믿는다. ▶문의: 703-994-7177

2012-07-05

[오문식의 융자 이야기] 융자승인의 최대걸림돌, 수입증명

약식 수입증명으로 주택융자가 가능했던 시절이 지난 후 지금까지 주택융자 시 가장 걸림돌이 되는 부분이 소득증명서류이다. 현재 소득이 충분하지 않은 고객들은 물론이고 현재 수입은 충분하지만 과거 2년동안의 기록이 부족한 경우도있다. 또한 실질적인 수입은 충분하여도 세금보고상 비지니스에서 손실을 기록했다면 또 문제가 된다. 오늘은 주택융자 시 수입증명이 불가능하거나 까다로운 경우에 대해서 알아보자 　고정월급 외 시간외수당, 보너스등이 있는경우 가장 증명이 쉬운 경우는 물론 고정적인 월급을 받는 경우이다. 하지만 대부분의 회사에서는 기본급 외 시간외 근무수당, 보너스, 등이 월급에 포함되어 있는 경우가 많다. 문제는 기본급은 최소 일년간 고정된 금액이지만 그 외의 금액은 그렇지 않다는 것이 문제다. 이런 경우에는 최근 2 년 동안의 평균월급을 기준으로 하게되는데 어떤 경우에는 2년동안 수입 중 어느 정도가 기본급이며 어느 정도의 금액이 시간외 수당인지 서류로 증명하기 어려운경우도 있다. 또한 지속적으로 어느 정도의 시간외수당, 보너스의 항목으로 평균적인 수입이 있었어도 현재의 수입이 더 떨어졌다면 문제가 될 수 있다. 많은 경우 은행마다 수입을 인정해주는 금액이 다를 수 있다. 　개인 비지니스를 하는경우 개인비지니스를 하는 경우에는 월급을 받는 경우보다 수입증명이 더 까다롭다. 일단 최소 2년간의 수입증명은 대부분의 경우 필요하게 된다. 보통 과거 2년동안의 수입의 평균을 계산하게 되는데 만약 최근의 수입증명이 과거보다 적다면 최근 수입증명의 금액만을 사용할 수 있다. 개인비지니스를 가지고 있는 경우 대부분의 은행에서는 2년동안의 세금보고를 요구하지만 경우에 따라서 1년 세금보고만을 요구하는 경우도 있지만 매우 드문 상황이다. 　수입에 공백이 있는경우 현재 월급을 받는 상황이어도 과거 2년 중 공백기간이 6개월이상 된다면 문제가 될 수 있다. 예를 들어서 2011년도 3월에 회사를 그만두고 2011년도 9월에 새 직장에서 지금까지 근무하고 있다고 하자. 이런 경우에는 2011년 3월부터 9월까지 일을 하지 못했던 충분한 이유가 설명되어야 한다. 만약 개인비지니스 운영에 공백기간이 있었다면 설명으로 넘어갈 수 있는 부분이 못된다. 개인비지니스의 경우 예를 들어서 작년 3월부터 9월까지 사업장 리모델링으로 인해서 수입이 없었다면 2011년은 사업을 할 수 있었던 5개월 동안의 수입을 12개월로 나누어 계산하게 된다. 　따라서 비지니스에서 들어오는 월 평균수입이 10,000달러정도 된다 하여도 5개월동안의 연수입 50,000달러를 12개월로 나눈 4,166달러만이 월 수입으로 인정될 수 있다. 2011년도에 비해 2012년도 월급이 인상된 경우 같은 회사에서 월급을 받는 경우 최근의 수입을 그대로 인정받을 수 있다. 예를들어 2011년도에는 월 5000달러 이었는데 2012년 부터 월 6000달러로 인상되었다면 월 6000달러의 수입을 그대로 인정받을 수 있다. ▶문의: 703-994-7177

2012-06-27

[오문식의 융자 이야기] 투자용 주택구입이 늘어나는 이유

최근에 부쩍 투자용 주택구입의 융자에 대한 문의가 늘어났다. 이유는 간단하다. 요즘 투자용주택의 투자는 충분한 가치가 있다고 판단되기 때문이다. 오늘은 투자용 주택구입에 많은분들이 관심을 가지는 이유와 투자용주택 융자를 받을 때 알아두어야 할 사항에 대해서 이야기하려한다. 　 ▶투자용 주택의 가치 일단 투자용 주택을 구입한 후 바로 이익을 기대하거나 매월 렌트수입 등 고정적인 수입을 생각한다면 무리이다. ’As Is’로 시장에 나온 집을 시세보다 저렴한 가격에 구입 후 수리해서 팔아 이익을 만든다거나 현재의 낮은 이자율로 융자를 받아서 렌트비와의 차액을 고정적인 수입으로 할 목적이라면 큰 기대는 할 수 없다. 하지만 최소 2년 이상의 장기적인 안목으로 본다면 충분한 투자의 가치를 볼 수 있다. 이 투자의 가치라 함은 집 가격의 상승을 기대하고 시세의 차액을 기대하는 투자가치로 생각해야한다. 　 ▶집 가격의 75%까지 융자가능 대부분의 은행에서는 투자용 주택구입시 최고 80%까지 융자가 가능하다. 하지만 투자용 주택을 80%까지 융자를 받으려면 이자율의 차이가 너무 크다. 따라서 대부분의 경우 투자용 주택은 주택가격의 75%까지 융자를 받는다. 이는 렌트수입으로 모기지를 커버하고 단 몇 백 달러라도 남아야 투자용 주택을 2년이상 지속할 수 있다는 계산 때문이다. 보통 투자용 주택구입 시 75%까지 융자를 받는다면 일반융자의 이자율보다 0.3%~0.5%정도 높은 이자율을 받는다. 　 ▶확실한 자금의 출처필요 일반 거주목적의 주택구입 또는 재융자시에는 Gift Money를 받는 조건으로 융자시 필요한 자금을 조달할 수 있다. Gift Money의 개념은 주택구입 또는 재융자시 필요한 자금을 가족으로부터 조건없이 받은 자금을 말한다. 다시 말해서 빌린 돈이 아닌 받은 돈은 사용할 수 있는 자금으로 인정받을 수 있다. 하지만 투자용주택 구입시에는 이러한 자금은 사용할 수 없다. 최소 2개월이상 자신의 소유한 자금만을 인정받을 수 있다. 최소 25%이상 다운페이 하여야 하고, 클로징 비용까지 모두 현금화 할 수 있는 어카운트에 2개월이상 소유하고 있었음을 증명 해 주어야 함으로 이 부분에서 어려움을 격는 경우도 적지않다. 또한 투자용 주택인 경우 다운페이와 클로징 비용외에 대부분의 은행에서는 6개월동안 모기지를 지불할 수 있는 자금확보가 있어야 한다. 따라서 실질적으로 클로징에 필요한 자금 외에 6개월 모기지가 현금 가능한 자금으로 확보가 돼있음을 증명해줘야 한다. 　 ▶대부분의 경우 렌트수입이 모기지를 커버 요즘 투자용 주택구입의 가장 큰 장점은 투자용 주택구입 후 렌트수입이 매월 모기지를 커버하고 남는다는 것이다. 그 만큼 집 가격은 하락했고, 반대로 렌트비는 올라갔기 때문이다. 보통 30만달러의 타운하우스를 투자용 주택으로 구입한다면 25% 다운페이하고 구입시 세금과 보험비를 포함한 모기지가 1,400달러를 넘지 않는다. 하지만 이정도의 집을 렌트준다면 평균 1,500~1,600달러정도 받을 수 있다. 매월 렌트비로 모기지를 지불해도 100~200달러정도는 남는다는 계산이다. 경우에 따라서 들어가게 되는 집 수리비용등을 감안한다면 매월 이윤을 기대하기는 힘들다. ▶문의: 703-994-7177

2012-06-20

[오문식의 융자 이야기] 숫자로 알아보는 렌트 VS 집 구입

얼마 전 투자용 주택을 구입하는 고객의 융자를 하면서 주변의 렌트시세에 대해 조사를 해 본적이 있다. 투자용 주택은 거주용 주택과 달리 집 감정시 주변의 렌트시세도 감정서류에 기록되게 되어있다. 일을 진행하면서 감정서류의 렌트비 측정에 놀라지 않을 수 없었다. 집 가격은 40만달러인데 렌트시세는 2,500달러가 훌쩍 넘었다. 　이에 궁금증이 발동, 버지니아, 메릴랜드 주변의 렌트시세에 대해서 알아봤다. 3년전에 비해서 집 가격은 하락했지만 렌트시세는 이전과 크게 차이가 없었다. 주택시장이 불황을 맞으면서 무분별한 숏세일과 주택차압의 진행으로 렌트수요가 급증하면서 이런 결과를 가져왔다고 한다. 　필자는 모기지 페이먼트와 렌트비를 집 시세별로 평균치를 계산해서 집 가격 100달러 당 모기지 페이먼트와 렌트비의 평균치를 계산해 보았다. 그렇지 않아도 바쁜시기에 시간은 많이 걸렸지만 재미있는 결과를 보았다. 100달러 당 $0.6으로 동일 이리저리 여러 방법으로 계산을 해 봤더니, 집 가격 100달러 당 모기지와 렌트비는 월 0.6달러로 동일했다. 이해하기 쉽게 말하자면 10만달러 당 월 600달러정도가 지불된다. 이 계산은 집 구입 시 다운페이 없이 구입했을 경우로 세금과 보험비 그리고 모기지 보험비용을 모두 포함시킨 금액이며 30년고정의 평균이자율로 계산되었다. 　 현실적으로 100%융자란 불가능한 시점이라 현실에 맞지 않지만 같은 집 가격의 집을 계산하기 위해서 다운페이 없이 순수한 집 가격만으로 계산을 해보았다. 사실 좀 더 정확하게 계산하자면 20%미만을 다운페이하고 집 구입시 지불되는 모기지 보험비까지 정확하게 계산한다면 모기지 페이먼트가 10만달러 당 40달러정도가 더 많은 월 640달러선 이지만 다운페이에 따라서 달라지는 모기지 보험료의 평균치를 계산한다면 렌트비와 모기지 비용은 크게 다르지 않았다. 　 같은 페이먼트에 왜 집 구입이 유리한가? 위의 계산대로 집 렌트와 집 구입 시 페이먼트가 동일하다면 왜 집 구입이 유리하다고 하는걸까? 일단 렌트비용은 순수한 비용이며 모기지 페이먼트는 어느 정도의 저축성이라 생각해야한다. 렌트비용과 달리 모기지 페이먼트에는 원금, 이자, 세금이 모두 포함되어있다. 이 중 원금은 두 말할 것 없이 비용이라 생각할 수 없으며 지불되는 이자와 세금에 대해서는 세금정산시 세금혜택을 받을 수 있다. 특히 자영업을 하는 분들에게는 모기지는 필수사항이다. 계산상으로는 모기지를 지불하는 경우에는 페이먼트의 30%정도는 꾸준하게 저축하고 있다고 생각해도 과언이 아니다. 　 주택의 투자가치 예전에는 주택 모기지 페이먼트보다 렌트비가 월등하게 적었다. 하지만 그 당시에는 더 많은 분들이 주택구입에 힘을 쏟았다. 이유는 주택의 투자용 가치를 계산했기 때문이다. 지금도 주택의 투자가치에 대해서 생각하지 않을 수 없다. 현재의 주택가격은 일반적으로 바닥이라고 생각해야 한다. 지역에 따라서 지금도 가격이 하락하는 지역이 있지만 숏세일이나 주택차압에 따른 일시적인 현상이라 생각해야 한다. 현재 집 구입 후 2년이상을 생각한다면 지금의 주택은 충분한 그리고 확실한 투자가치가 있다고 봐야한다. 물론 가치정도의 차이가 있겠지만 손해보기 힘든 투자종목 중 하나임은 틀림없다.

2012-06-13

[오문식의 융자 이야기] 너무나 달라진 융자승인

요즘 아침에 눈을 뜨면 진행중인 파일들이 머릿속을 필림 돌아가듯 하나,하나 스쳐지나간다. 해야 할 일들은 많지만 고객의 수는 예전에 한창 때보다 3분의 1로 줄었다. 쉽게 얘기하자면 하나의 융자를 마치기 위해서는 예전보다 몇 배의 신경을 써야하고 일해야하고 또 시간을 투자해야 한다. 해야 할 일이 많다는 것은 항상 감사하게 생각한다. 하지만 가장 힘드는 부분은 아무래도 고객과의 관계유지이다. 고객들 중 상당수는 요즘 융자승인 절차가 까다로워 불만을 분출하는 분들도 있다. 솔직히 말하면 필자도 왜 은행에서 그렇게 까지 해야하는지 이해할 수 없는 부분들이 적지않다. 은행의 입장에서는 기본적인 기준에 서류를 모두 맞춰야 융자 후 다른 은행 또는 투자자에게 융자를 팔아서 이윤을 남길 수 있기 때문에 무조건 맞춰야하는 입장이다. 오늘은 가장 오해의 소지가 많은 부분만 간단하게 이야기하려 한다. 4506T 이 서류는 IRS에서 개인 또는 비지니스 세금보고의 사본을 받을 수 있는 권한을 주는 서류이다. 요즘에는 모든 주택융자시 이 서류에 사인을 하게된다. 은행에서는 이 서류를 IRS에 보내서 지난 2년간의 개인, 비지니스 세금보고 사본을 직접 받게된다. 문제는 많은 분들이 융자시작 시 먼저 세금보고를 모두 제출했다는 것이다. 많은 분들의 불만은 세금보고를 다 받아보고 왜 또 IRS에서 똑같은 사본을 받아야 하냐는 것이다. 경우에 따라서 세금보고는 늦게하셨던 분들은 아직 IRS에서 사본을 받기 힘들기 때문에 이 이유로 융자 세틀먼트가 늦어지기도 하기 때문이다. 단순한 확인작업 이지만 요즘 융자 시 받듯시 필요한 사항이다. Bank Statement 은행 거래내역을 제출하는것에 불만을 가지시는 분들은 거의없다. 하지만 은행거래 내용이 문제다. 은행거래 내역 중 고정적인 수입외의 1000달러 이상의 금액이 입금 된 내역이 있다면 그 금액이 무엇인지 서류로 증명을 해 줘야한다. 증명을 할 수 있는 부분에 대해서는 큰 문제가 없으나 현금을 입금시켰거나 월급의 일부를 현금으로 받는 분들도 적지 않아서 이 부분도 논쟁의 대상이 된다. 은행에서 확인해야 하는 사항은 혹 융자 시 필요한 자금을 조달하기 위해서 다른 곳에서 돈을 빌린사항이 있는지를 확인하는 작업이다. 경우에 따라서는 500달러 정도의 작은 금액까지 확인을 요구하기도 한다. 주택 매매 계약서 예전과 다르게 요즘은 주택매매 계약서상의 점 하나만 잘 못 찍어도 추가서류에 수정사항을 따로 설명해서 집을 파는분, 사는분 모두의 서명을 받아서 제출해야 한다. 예전에 계약서 원본에 줄을긋고 수정 후 이니셜만 할때에 비교하면 많이 귀찮아졌다. ▶문의: 703-994-7177 (다음 주 계속)

2012-06-06

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